O que esperar para o mercado imobiliário em 2019

O que esperar para o mercado imobiliário em 2019


As perspectivas atuais para o mercado imobiliário são as melhores. Vou expor todos os motivos a seguir e, para ancorar as projeções futuras, também mostrar alguns importantes dados do ano passado. 

Apesar da economia, de forma geral, ainda ter andado “meio estranha” em 2018, ela já apresentou claros sinais de que estava no caminho da recuperação, e o mercado imobiliário colaborou e se aproveitou destes sinais. Uma prova disto é que, segundo dados do Secovi-SP, de janeiro a outubro de 2018 haviam sido comercializadas 20.882 unidades residenciais na cidade de São Paulo com um VSO (Venda Sobre Oferta) de 13,3%, contra 14.791 vendidas e um VSO de 9,5% no mesmo período de 2017. Isto representa um aumento de 41,2% nas vendas de um ano para o outro, o que é muito expressivo. Entretanto, em números absolutos, ainda pode-se dizer que ficamos muito aquém do que um mercado como o de São Paulo precisa para se sustentar. 

O ano de 2018 também terminou trazendo uma excelente e aguardada notícia para o mercado, que foi a promulgação da Lei 13.786/2018, no dia 27 de dezembro. Com esta Lei, chegamos à segurança jurídica que nosso setor tanto precisava para retomar suas atividades de vez e atrair investidores nacionais e, principalmente, internacionais. 
A Lei, que na minha opinião foi muito bem escrita e deixa pouquíssimas brechas para livres interpretações, prevê os percentuais e formas de pagamento para a devolução de valores pagos aos clientes em casos de distratos. Em empreendimentos que estão sujeitos ao Patrimônio de Afetação, a devolução será de 50% com correção monetária, e só será paga 30 dias após o Habite-se. A Lei ainda regulamenta outros dois pontos muito importantes: 1-) os seis meses de carência para a entrega da obra como limite máximo após o prazo estipulado em contrato, e prevê como deve ser a multa para o caso de descumprimento; 2-) o pagamento da comissão de corretagem e deixa claro sua não devolução em caso de distrato.

Outra medida de incentivo, que foi anunciada em agosto de 2018, mas só começa a valer a partir de agora, em janeiro de 2019, é o aumento do teto do valor dos imóveis enquadrados no SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que antes era de R$ 950 mil para SP, MG, RJ e DF e de R$ 800 mil para outras regiões, e passa a ser de R$ 1,5 Milhão em todos os estados do país. Essa mudança, além de ampliar a faixa para o uso dos recursos de FGTS para a aquisição de imóveis, ainda proporciona que novos compradores tenham acesso a taxas de juros mais baixas do que teriam se submetidos ao SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário). 

Também, muito devido a essa medida do Governo, bancos privados como o Santander e o Bradesco anunciaram que começarão a operar a linha de crédito “Pró-Cotista”, para utilizarem os recursos do FGTS. Na teoria, eles sempre puderam, mas na prática, não operavam nesta modalidade. Isto ampliará a possibilidade de acesso ao crédito para clientes finais, fator preponderante para a subsistência e desenvolvimento do mercado.

Agora, falando de novo governo, o presidente da Caixa Econômica Federal, Pedro Guimarães, anunciou em seu discurso no último dia 02 de janeiro, que pretende focar a atuação do banco no crédito imobiliário e no atendimento a correntistas de renda mais baixa. Além disso, pretende securitizar o crédito imobiliário da Caixa, o que aumentará a disponibilidade de recursos para empréstimos. (Fonte: Folha de S. Paulo, 02 de janeiro de 2019) Isto posto, somado ao recorrente discurso do novo Ministro da Economia, Paulo Guedes, de trabalhar para trazer os juros brasileiros a patamares muito baixos, nunca antes vistos por aqui, são motivos de muita comemoração para todos nós que atuamos no segmento, pois crédito e juros baixos são a conjunção perfeita para o crescimento que almejamos.

Assim, concretizando-se tal cenário, com as reformas estruturais prometidas para a economia realizadas, certamente teremos mesmo uma grande retomada do mercado neste ano, sendo que aqui na cidade de São Paulo isto pode significar chegar novamente aos níveis próximos a 30 mil unidades residenciais vendidas até o final do ano.

Entretanto, além de uma mensagem positiva, quero deixar também um lembrete para todos os profissionais e empresários: para que essa nova onda de pujança seja sustentável, sabendo que assim como a economia, nosso o mercado imobiliário é cíclico, é necessário que os momentos ruins e os erros cometidos no passado virem lições aprendidas e que renovar-se e aperfeiçoar-se seja uma constante daqui para frente. Hoje, mesmo com o cenário favorável, temos um novo consumidor: muito mais maduro, consciente e exigente, e vivemos num mundo altamente tecnológico, que exige inovação a cada segundo. Estudar e ler muito, abrir as portas para o novo, conhecer profundamente seu cliente, valorizar a arquitetura, a cidade e os cidadãos, faz parte desse novo momento do mercado imobiliário brasileiro também.

Importante, também, ressaltar que a alta no setor traz como consequência novos valores para a contratação de todo o tipo de mão de obra que compõe sua vasta cadeia, assim como também tende a subir o preço de todos os insumos. Logo, revisar e ter cuidado ao elaborar orçamentos e estudos de viabilidade econômico-financeira de novos empreendimentos se faz muito necessário no momento, principalmente por ainda não haver sinais de que os valores de venda dos imóveis voltarão a subir, pelo menos não em tão grande proporção e volume como já se viu no passado.

O ano de 2019 e, até mesmo, os próximos que se seguirão, tendem a ser promissores e de muito crescimento para o setor, principalmente para a incorporação imobiliária, mas poderá, mesmo assim, reservar algumas surpresas desagradáveis para aqueles que acharem que “tudo vai voltar a ser como era antes”.