O Conceito de Smart City e a Produção Imobiliária do Século XXI

O Conceito de Smart City e a Produção Imobiliária do Século XXI

É provável que a minoria dos profissionais que atuam no mercado imobiliário e, principalmente, na incorporação e desenvolvimento de produtos imobiliários, estejam familiarizados com o conceito de Smart City. Pelo menos, em uma rápida pesquisa entre meus mais de dez mil seguidores nas redes sociais, foi o que pude verificar. Por isso, na incessante provocação que venho fazendo há algum tempo em meus conteúdos “pela chegada do século XXI” em nosso segmento, que ainda está um pouco atrás em relação aos demais, percebo indispensável fazer tal apresentação.

Academicamente, não existe uma convergência única sobre o conceito de Smart City ou Cidade Inteligente. Segundo Albino [2015]¹, o termo cidade inteligente, primeiramente usado nos anos 1990, tinha como foco tecnologias de comunicação e informação para que, assim, a cidade se definisse como inteligente. Entretanto, os conceitos e definições sobre as cidades inteligentes foram evoluindo e, por tudo que venho lendo e estudando, concluo que, atualmente, o termo tem relação com a conectividade e a sustentabilidade, de forma muito abrangente, das cidades e centros urbanos.

Nesse sentido, as aferições mais recentes para definições dos rankings das Connected Smart Cities² nacionais têm levado em conta os seguintes indicadores:

·      Mobilidade
·      Urbanismo
·      Meio Ambiente
·      Energia
·      Tecnologia & Inovação
·      Economia
·      Educação
·      Saúde
·      Segurança
·      Empreendedorismo
·      Governança

Avaliando cada um destes indicadores, é fácil perceber que, quanto mais inteligente é o centro urbano, maior é a relação entre eles. Isto é, maior é a conexão, condição que permeia o conceito central, como já mencionado. Por exemplo, quanto mais tecnológica e aberta a inovações a cidade, mais eficiente esta acaba sendo em quesitos como energia ou outros nos quais há impacto direto ou indireto.

Mas, como relacionar, de forma prática, a produção do mercado imobiliário com as Smart Cities e, assim, contribuir para centros urbanos cada vez mais inteligentes, conectados e sustentáveis?
É sobre isso que vou discorrer neste artigo.

Procurando uma maneira mais didática para abordar o assunto, decidi fazer a relação entre cada um dos indicadores acima mencionados com os produtos imobiliários, conforme demonstro a seguir:

Mobilidade => é dever dos incorporadores, como agentes que promovem o adensamento de áreas urbanas, se preocuparem com a locomoção das pessoas nas cidades. Neste sentido, as metrópoles são os polos mais problemáticos, mas isso não significa que em cidades menores do interior a questão deva ser menos discutida e pensada, a fim de atuar de forma preventiva. Já existe a tendência, e acredita-se irreversível, de que as gerações mais jovens – o novo consumidor – não desejarão (e não desejam, desde já) ter seus próprios automóveis, pois o que importa para elas é ter acesso e não ter a propriedade. Logo os novos produtos imobiliários, principalmente voltados para esse público, podem e devem desestimular o uso do carro particular e se preocupar em estar bem localizados em relação ao transporte público, além de facilitar o uso de carros e bicicletas compartilhados entre seus moradores. Vagas de garagem, nesse caso, não são mais prioridade e devem ser consideradas em menor proporção do que se via antes sendo praticado pelo mercado. Outro ponto de atenção é trazer comércios e serviços para perto da casa e do trabalho.

Urbanismo => cada produto imobiliário é parte integrante da cidade e imagino que todos devam querer transforma-la para melhor e não o contrário. Assim, planejar como o empreendimento irá se relacionar com o espaço urbano é importantíssimo. Criar, cada vez mais, “enclaves fortificados” não contribui nem para o urbanismo e nem para a segurança em si. Quanto mais organização, circulação e conexão entre usos e pessoas um projeto proporciona, maior sua contribuição para as cidades e para os cidadãos. Praças abertas integradas por espaços multiuso nos quais a escala humana se vê presente, contribuem para a vida das cidades e para a segurança também e isso não tem nada de novo em termos de urbanismo, mas trata-se de um conceito que precisa ser resgatado nos produtos imobiliários. Existem, inclusive, certificações que podem até apoiar com premissas técnicas para que o projeto contribua de forma mais eficaz com o seu entorno. Também há que se mencionar aqui a responsabilidade e importância dos municípios em ter legislações atuais, que promovam ambientes urbanos mais saudáveis através da produção imobiliária, incebtivando aqueles que se propõem atuar em áreas de revitalização das cidades, que desestimulam o uso do automóvel em seus projetos, que incorporam empreendimentos multiuso, por exemplo.

Meio Ambiente => sem dúvidas não é mais aceitável que em 2018 as incorporadoras e construtoras não tenham por premissa número um em seus projetos o cuidado com o meio ambiente. Entretanto, infelizmente, na prática, ainda não é o que vemos por aí. Eficiência energética, reuso de água, uso de materiais ecologicamente corretos, descarte apropriado de resíduos e paisagismo consciente são alguns dos pontos a serem considerados. Outro item de extrema relevância é o tratamento dos esgotos e do lixo dos empreendimentos imobiliários. A implementação da coleta de lixo por sucção em grandes projetos (e futuramente, em pequenos também), juntamente com postos de coletas do lixo reciclável e a instalação de pequenas ETEs em cada empreendimento, são soluções que devem ser multiplicadas por aí. Existem certificações que apoiam os empresários no sentido de trazer ao projeto, obra e operação dos empreendimentos o máximo de processos e tecnologias sustentáveis.

Energia => tanto a eficiência quanto a autonomia energética são premissas importantíssimas de qualquer produto imobiliário nos dias atuais. A implementação de sistemas de energias renováveis como solar e até eólica, assim como a implantação de geradores que garantam o abastecimento das edificações em caso de queda da rede pública, devem ser previstos nos novos empreendimentos. O uso de elevadores inteligentes e lâmpadas de led em todas as áreas comuns e, preferencialmente, nas áreas privativas também, são outros fatores que contribuem para a redução do consumo de energia, assim como o uso de tecnologias para o acionamento inteligente de sistemas elétricos. Pensando na eficiência energética, a própria arquitetura pode e deve contribuir para que a insolação excessiva das fachadas não seja um fator agravante ao uso excessivo de aparelhos e sistemas de ar condicionado.

Tecnologia & Inovação => sempre que se atua com tecnologia e inovação na incorporação imobiliária, estamos promovendo a melhoria das cidades e tornando-as mais conectadas e sustentáveis. Esse parâmetro é muito amplo e pode estar relacionado a grande parte dos itens já mencionados acima e também: à arquitetura resiliente, métodos construtivos menos convencionais e mais industrializados, conexão banda larga de alta velocidade e wi-fi em todos os lugares, internet das coisas e automação das edificações.

Economia => empreendimentos multiuso são projetos que fomentam a economia das localidades onde são implantados. Muitas vezes, eles têm a capacidade de agir sobre a demanda e provocar o desenvolvimento e a transformação positiva de regiões inteiras. O mercado imobiliário, em conjunto com os municípios, também pode promover novos polos tecnológicos e industriais, impactando diretamente na dinâmica da economia local.

Educação e Saúde => estes dois itens são os menos sensíveis à produção imobiliária, mas mesmo assim, o mercado contribuir em alguns momentos. No campo da educação, a construção de escolas e creches e/ou equipamentos voltados a cultura dentro dos empreendimentos imobiliários deve ser uma proposta sempre avaliada. Quando falamos da incorporação de empreendimentos votados ao público popular, principalmente, caso em que o acesso deste a educação e a cultura é mais limitado, sempre que possível, é louvável essa contribuição. Quanto a saúde, o segmento imobiliário deve fazer sua parte tendo obras com controles rigorosos no que diz respeito à segurança do trabalho, com uso obrigatório de EPIs e EPCs, enfermeiros durante todos os dias no canteiro de obras e exames preventivos periódicos em seus trabalhadores de campo. A concepção de “produtos de nicho”, dentro de empreendimentos multiuso como, por exemplo, centros médico-odontológicos com tecnologias de última geração para abrigar clínicas, consultórios e laboratórios num mesmo local (desde que a região tenha demanda e vocação) também é uma forma de promover a melhoria da saúde em sua região.

Segurança => o urbanismo, a arquitetura e a tecnologia tem meios de contribuir para o aumento da segurança dos espaços públicos e privados e é preciso explorá-los ao máximo. Quando o interior dos edifícios passa a ser uma extensão da calçada, pessoas circulam livremente e sentem-se “convidadas” a entrar, assim como quando o movimento do público e o fluxo de moradores é contínuo ao longo do dia, sem horário certo para começar e terminar, os espaços tendem a ser mais seguros que muitos outros cercados por gradis e muros. Outro fator que eleva os índices de segurança é a implantação de ciclovias, que podem e devem ser previstas em grandes empreendimentos, uma vez que com local adequado para o uso da bicicleta há a redução de acidentes de trânsito. A tecnologia também tem sua parte importante na segurança dos empreendimentos e da cidade, por consequência. Sistemas de câmeras, iluminação e aplicativos, controlados em centrais inteligentes conectadas entre si e com a rede de segurança pública local, podem garantir o monitoramento de 100% dos espaços de forma muito eficiente.

Empreendedorismo e Governança => a produção do imobiliária pode estimular o empreendedorismo em determinada região, uma vez que atuando em conjunto com o município e em consonância com a população desenvolva projetos como: polos tecnológicos, comerciais, industriais ou, e de preferência, multiuso. Já no que diz respeito à Governança, sua atuação é mais restrita, mas a organização de associações de moradores dentro dos empreendimentos, com sistemas de conexões inteligentes e eficientes entre todos, pode ser uma forma de contribuir para esse indicador também.

Diante do exposto, a mensagem que desejo passar com este artigo é a que todos os responsáveis, direta ou indiretamente, pela produção imobiliária (incorporadores, construtores, arquitetos, engenheiros, agentes financeiros, consultores, entre outros) no Brasil precisam ter total consciência da importância de se desenvolver produtos que contribuam, o máximo possível e com todo o esforço, para a conexão, inteligência e sustentabilidade dos centros urbanos e das cidades. O século XXI já chegou há mais de uma década e espera ansioso pelo mercado imobiliário, que é o mais lento dos setores a alcança-lo, muito devido a sua complexidade, mas não só, um pouco também devido ao comodismo e, até desconhecimento de seus principais responsáveis. Hoje, os empresários que atuam no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários devem atuar mais abertos a soluções e inteligência de especialistas fora de seus muros, como outros mercados já atuam há tempos. O conhecimento é melhor aplicado quando está circulando e se renovando.

As Smart Cities são o resultado de um desejo e de uma necessidade humana, das gerações atuais e das novas que virão, de se conectar e cuidar de ser autossustentável. O incorporador que ficar parado em sua zona de conforto pode estar fadado ao desaparecimento no futuro próximo. Mudar traz consigo o medo de que pode dar errado, mas não mudar, já é a certeza de que dará errado com a velocidade das mudanças nos dias atuais. Assim como as cidades, os empresários do setor precisam se conectar com outras empresas e profissionais para inovar e, só assim, sobreviver e tirar o melhor proveito dessas mudanças.

Acesse e inscreva-se no Canal One4 para assistir também à série de vídeos "Smart Cities e o Mercado Imobiliário" que será publicada sobre o tema. O primeiro vídeo já está liberado e aborda a Mobilidade.

Referências Bibliográficas

¹ Albino, V., Berardi, U., & Dangelico, R. M. (2015). Smart Cities: Definitions, Dimensions, Performance, and Initiatives, (February), 37–41. https://doi.org/10.1080/10630732.2014.942092

² Urban Systems, Ranking Connected Smart Cities Brasil 2018. https://www.urbansystems.com.br/pesquisas-e-publicacoes